Uniwersalny Kredyt Hipoteczny

Przykład reprezentatywny dla Uniwersalnego Kredytu Hipotecznego, sporządzony na podstawie przepisów art. 8 ustawy o kredycie konsumenckim:
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla Uniwersalnego Kredytu Hipotecznego wynosi 9,62% przy następujących założeniach: kredyt udzielony na okres 187 miesięcy, całkowita kwota kredytu 328 200,00 zł. Stopa oprocentowania kredytu 8,85% w stosunku rocznym (oprocentowanie zmienne wyliczone jako suma aktualnej stawki WIBOR 3M (5,85%) i marży Banku w wysokości 3,0 p.p.). Kredyt spłacany w 187 miesięcznych ratach kapitałowo – odsetkowych: 186 rat po 3 240,59 zł i jedna rata 941,00 zł. Całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta610 801,94 zł, w tym: całkowita kwota kredytu 328 200,00 zł, całkowity koszt kredytu 282 601,94 zł, na który składają się: odsetki 275 490,74 zł, prowizja za udzielenie kredytu 6 564,00 zł, prowizja przygotowawcza 328,20 zł, koszt ustanowienia hipoteki 200,00 zł, podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC-1) 19,00 zł. W całkowitym koszcie kredytu Bank nie uwzględnia następujących kosztów: kosztu ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości spoza oferty Banku oraz kosztu wyceny nieruchomości, gdyż Bank nie jest dostawcą tych usług dodatkowych dla konsumenta. Oprocentowanie kredytu jest zmienne i w okresie obowiązywania umowy kredytu może ulec zmianie w związku ze zmianą stawki WIBOR 3M, która może spowodować, że koszty obsługi kredytu mogą wzrosnąć lub zmaleć. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wzrostu wysokości raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty. Kalkulacja została dokonana na dzień 01.10.2025 r. na reprezentatywnym przykładzie.

Przyznanie kredytu przez Bank uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej. Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny.

I. Ryzyko stopy procentowej

Ryzyko stopy procentowej dotyczy wszystkich kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową.

Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch części:

UWAGA! Informujemy, że w ostatnim czasie poziom stóp procentowych w Polsce ulega szybkim zmianom. W okresie kredytowania bardziej prawdopodobny jest dalszy wzrost stóp procentowych niż ich spadek. W przypadku długoterminowego kredytu poziom stóp procentowych i wskaźnika referencyjnego, od którego zależy oprocentowanie kredytu, może wielokrotnie się zmieniać. Dlatego należy wziąć pod uwagę ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu oraz ryzyko zwiększenia całkowitego kosztu kredytu i całkowitej kwoty do zapłaty. Obecnie poziom wskaźnika WIBOR nie przekracza poziomu 5%, 13 lat temu był na poziomie 7%, a 20 lat temu na poziomie 17%. Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy warto zapoznać się ze zmianami wysokości wskaźnika referencyjnego, stóp procentowych oraz inflacji. Te informacje wpływają na wysokość rat kredytu oraz wysokość całej kwoty zadłużenia.

Ryzyko związane ze stosowanie wskaźnika referencyjnego

Wskaźnik referencyjny, np. WIBOR 3M, to parametr do ustalania m.in. oprocentowania zmiennego produktów kredytowych. Podmiot, który opracowuje i wyznacza wskaźnik referencyjny jest jego administratorem. Administrator wskaźnika referencyjnego jest niezależny od banków i innych instytucji finansowych i jest nadzorowany przez właściwy organ nadzoru finansowego.

Administrator wskaźnika wyznacza wskaźnik zgodnie z opracowaną przez siebie metodą i na zasadach wynikających z przepisów prawa. Podmiotem, który udziela zgody na opracowywanie w Polsce wskaźników referencyjnych stóp procentowych, w tym WIBOR 3M, jest Komisja Nadzoru Finansowego („KNF”)”. Administratorzy są zobowiązani do publikowania sposobów wyznaczania wskaźnika oraz jego bieżącej wartości.

Administratorem wskaźnika WIBOR, pod nadzorem KNF, jest GPW Benchmark S.A. Wydanie przez KNF zezwolenia dla GPW Benchmark S.A.  oznacza, że organ nadzoru finansowego uznał proces wyznaczania wskaźnika referencyjnego WIBOR za zgodny z wymogami Rozporządzenia BMR.

Szczegóły dotyczące WIBOR 3M, w tym bieżące i archiwalne wartości tego wskaźnika, opis metody jego opracowywania oraz procedury przyjmowania   i rozpatrywania skarg dotyczących procesu jego wyznaczania, są publikowane na stronie www.gpwbenchmark.pl 

Zgodnie z Rozporządzeniem BMR, administratorzy wskaźników referencyjnych muszą cyklicznie przeprowadzać przegląd metody wyznaczania stawek referencyjnych, co oznacza że GPW Benchmark S.A. może zmienić sposób wyznaczania WIBORu. Wskaźnik referencyjny oraz metoda jego opracowania mogą się istotnie zmienić, np. po to, żeby dostosować do wymogów Rozporządzenia BMR lub innych wytycznych organu nadzoru. Administrator może również przestać opracowywać i publikować wskaźnik referencyjny np. z powodów utraty zezwolenia KNF. Zmiany mogą wpłynąć na zmianę wartości wskaźnika, a tym samym na wysokość raty i całkowitego kosztu kredytu. Zgodnie z rozporządzeniem BMR, przed wdrożeniem którejś z tych zmian, administrator powinien przeprowadzić publiczne konsultacje, a użytkownicy wskaźników, w tym banki, posiadają plany na wypadek tych zdarzeń. 

II. Ryzyko nadmiernego zadłużenia

to sytuacja, w której Kredytobiorca traci zdolność do spłaty swoich zobowiązań. Charakteryzuje się  ona  nadwyżką  bieżących  i  przyszłych  obciążeń finansowych Kredytobiorcy nad jego dochodami oraz niedoborem wolnych środków, które mogłyby zostać przeznaczone na spłatę jego zobowiązań.

Bardzo długi okres spłaty zobowiązania, jakim jest kredyt zabezpieczony hipoteką, wymaga od Kredytobiorców zachowania odpowiedniego bufora dochodowego na wypadek pogorszenia ich sytuacji dochodowej lub realizacji większych wydatków. Dotyczy to w szczególności tych Kredytobiorców, których dochody  nie przekraczają  przeciętnego  poziomu wynagrodzeń  w  gospodarce  lub  danym  regionie  zamieszkania dla  których  wstępna analiza wniosków kredytowych wskazuje na przekroczenie przez wskaźnik DStI 40% lub w przypadku przekroczenia przez wskaźnik DStI 50% dla pozostałych klientów.

Długi okres spłaty kredytu oraz podwyższone przez ten czas wydatki zwiększają ryzyko wystąpienia sytuacji nadwyżki wydatków nad dochodami. Rodzi to po stronie Kredytobiorcy konieczność dokładnego planowania wydatków oraz w miarę możliwości gromadzenia środków, które będą stanowiły margines bezpieczeństwa w przypadku pogorszenia się sytuacji dochodowej Kredytobiorcy lub konieczności ponoszenia wyższych niż planowane wydatków.

Zaangażowanie się w transakcję kredytową winno być świadomą akceptacją podwyższonego ryzyka tak po stronie Banku, jak i klienta. Bank wskazuje, że kredyt hipoteczny obarczony jest podwyższonym ryzykiem oraz ma potencjalnie negatywny wpływ na sytuację ekonomiczną klientów oraz na możliwość realizacji przez nich większych wydatków lub tworzenia oszczędności.

III.  Ryzyko zmiany cen rynkowych nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu

Kredyt hipoteczny zabezpieczony jest hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Dla banku zabezpieczenie kredytu w postaci nieruchomości jest istotne, dlatego udzielając kredytu dokonujemy oceny poziomu LTV. Wartość przyjętego zabezpieczenia może jednak zmieniać się w zależności od sytuacji na rynku nieruchomości już po udzieleniu kredytu. Ewentualny wzrost wartości nieruchomości nie powoduje żadnego dodatkowego ryzyka i jest zjawiskiem korzystnym zarówno dla Kredytobiorcy jak i Banku. Jednak na rynku nieruchomości  może wystąpić odwrotna sytuacja czyli spadek cen nieruchomości. Taka sytuacja może spowodować, że wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu może okazać się niewystarczająca w stosunku do aktualnego zadłużenia z tytułu zaciągniętego kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe. W przypadku:

1) zwiększenia, o co najmniej 10% w porównaniu do relacji ustalonej na dzień zawarcia Umowy kredytu, stosunku salda zadłużenia kredytu do wartości ustanowionych prawnie zabezpieczeń, w szczególności wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia hipotecznego kredytu lub,

2) obniżenia o co najmniej 20% wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytu w stosunku do jej wartości ustalonej na podstawie ostatniej posiadanej przez Bank wyceny.

Kredytobiorca zobowiązany jest ustanowić dodatkowe zabezpieczenie o wartości adekwatnej do obniżonej wartości zabezpieczenia nie później niż 30 dni od otrzymania odpowiedniego wezwania od Banku pod rygorem wypowiedzenia Umowy kredytu.

Przy wyborze kupowanej nieruchomości należy wziąć pod uwagę, że jej zawyżona wartość może stać się przyczyną strat finansowych za kilka lat. Z tego powodu zalecamy zapoznanie się panującymi zjawiskami na rynku mieszkaniowym oraz przeanalizowanie takich czynników jak ogólna sytuacja gospodarcza, wskaźniki cen nieruchomości czy plany zagospodarowania.

POWYŻSZA INFORMACJA NIE MOŻE BYĆ JEDYNĄ PODSTAWĄ DO PODJĘCIA DECYZJI O WYBORZE OFERTY KREDYTOWEJ.

PRZEDSTAWIONE ZAPISY MAJĄ CHARAKTER INFORMACYJNY.